在签订和履行租赁合同中，可能遇到法律风险，举例如下：
1. **合同无效风险**：若出租方非租赁物合法权利人，或租赁物属违法建筑，租赁合同可能被认定无效。比如，小明未经李某同意，将其承租且禁止转租的房屋转租给小王，二人合同因小明无权处分可能无效，小王会面临无法继续租赁、租金难追回的风险。
2. **诉讼时效风险**：租赁合同纠纷诉讼时效通常为三年，自权利人知道或应当知道权利受损起算。若承租方拖欠租金，出租方三年内未通过协商、诉讼等主张权利，可能因时效届满丧失胜诉权。例如，承租方2020年1月起拖欠租金，出租方2024年2月才起诉，承租方若以时效抗辩，出租方诉求可能不被支持。
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处理租赁合同事务时，需注意常见错误操作，避免麻烦：
1. **忽视书面合同**：租赁期限短或熟人之间，有人仅口头约定，缺乏书面证据。一旦争议，难以证明租赁关系及权利义务，权益易受损。
2. **未明确维修责任**：合同未约定租赁物维修责任，出现损坏时双方易推诿。如房屋水电设施故障，出租方可能认为承租方使用不当，承租方则认为设施老化，引发纠纷。
3. **擅自转租或改变用途**：承租方未经出租方书面同意转租，或擅自改变租赁物用途（如住宅改商业），均属违约。出租方有权解除合同并追责，承租方还可能向次承租人赔偿。
若签订或履行租赁合同时有疑问，可随时咨询我，为您提供专业解答，避免错误操作带来损失。
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租赁合同注意事项，可依据法律进一步明确：
《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
若租赁期限超六个月却未书面约定，且双方对期限有争议，将被视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同（需合理通知对方）。这对希望稳定租赁关系的双方风险较大。例如，承租人投入装修却因不定期租赁被解约，可能遭受经济损失。因此，签订书面合同并明确期限是保障租赁稳定的关键。
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租赁合同处理中，特殊情况或例外情形会影响履行：
1. **不可抗力导致无法履行**：地震、洪水、战争等不可预见、避免且克服的客观情况，属不可抗力。租赁期间发生不可抗力致租赁物毁损、灭失或承租人无法使用，承租人可请求减租或不付租金；若租赁物部分/全部毁损致合同目的落空，承租人可解除合同且无需担责。例如，商铺因地震倒塌，承租人可解约且无违约责任。
2. **租赁物权利瑕疵**：租赁物若存在抵押权、其他租赁权等权利，可能影响承租人正常使用。比如，出租方将已抵押房屋出租，租赁期内银行行使抵押权拍卖，新所有权人可能要求搬离。虽“买卖不破租赁”原则适用，但仍可能面临搬迁麻烦和损失。
3. **不定期租赁合同的特殊处理**：租赁期限超六个月未书面约定且无法确定的，视为不定期租赁。双方可随时解除合同，但应提前合理通知对方。与定期租赁合同相比，租赁关系稳定性较差，需在签订时特别注意。

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